Entender sobre contrato de compra e venda de imóvel é um dos passos fundamentais para evitar sustos durante as negociações.
A legislação brasileira é confusa em muitos pontos, o que atrapalha ainda mais na hora de assinar um contrato. De fato, as pessoas que mais sofrem são os compradores de primeira viagem e os leigos em legislação.
Há ainda um ponto que deve ser levado em conta: algumas regras variam de acordo com as determinações das prefeituras.
Portanto, é necessário cuidado redobrado com as leis, e qualquer detalhe, por menor que seja, faz muita diferença.
Neste conteúdo vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre contrato de compra e venda de imóveis. Além disso, separamos uma parte bônus, onde você vai encontrar as 12 regras de um contrato imobiliário.
Vamos lá!
O que é um contrato de compra e venda de imóveis?
ÍNDICE
Em suma, todos os contratos possuem a mesma finalidade: são compromissos que ambos comprador e vendedor pactuam entre si, levando-se em conta as leis vigentes.
Nesse sentido, um contrato de compra e venda de imóvel deve abordar a transferência de propriedade de um indivíduo para outro. Assim, determina-se quem entra com o imóvel e quem entrega a quantia equivalente.
Em seu corpo, estão informações relevantes, como valor acordado entre as partes, a forma de pagamento, cláusulas com detalhes sobre a negociação e assim por diante.
Mais a frente vamos detalhar todas as informações que um contrato imobiliário precisa ter, assim como alguns cuidados antes de assinar os papéis.
Como esse contrato funciona?
Elaborar o documento que sela a negociação do imóvel é uma tarefa crítica. É ele quem vai informar quais as obrigações das partes em relação à transação do bem.
Então, é interessante contar com a ajuda de um profissional da área jurídica, como um advogado especializado na área, ou até mesmo recorrer a uma imobiliária de sua confiança.
Vale notar que o vendedor precisa montar o contrato com bastante cuidado, mas é o comprador que precisa averiguar a validade das informações, assim como tomar cuidado para não aceitar condições abusivas acidentalmente.
Como vivemos em uma sociedade moderna, existem vários modelos de contratos para download na internet. No entanto, o ideal é redigir um documento próprio com base nos modelos disponíveis.
Após redigir o documento, ambas as partes precisam analisar, cuidadosamente, se estão de acordo com o conteúdo do texto. Esta etapa é importante para que as alterações sejam realizadas a tempo, evitando dores de cabeça após assinar os papéis.
Quando um contrato de compra e venda de imóvel é assinado e celebrado, as partes ficam obrigadas a cumprir tudo o que foi acordado.
Assim, se uma das partes não cumprir seu papel, a outra pode entrar com um processo visando a reparação do ocorrido.
Quais informações são vitais em um contrato de compra e venda de imóveis?
Para que um contrato de compra e venda de imóvel esteja completo, são necessárias várias informações em seu corpo, desde dados pessoais do comprador, vendedor e até informações detalhadas acerca do imóvel.
Além disso, quando há casamento, os dados do companheiro também devem estar presentes no contrato.
Em caso de haver taxas e juros sobre o saldo devedor do bem, todas as informações desta prática devem estar devidamente descritas e detalhadas.
Se o imóvel estiver em um condomínio, é importante apontar todas as restrições do local. Isso garante a proteção tanto do comprador quanto do vendedor da propriedade.
Por fim, em caso de imóvel na planta, há exigências extras, tais como:
- Informações precisas acerca do início e fim da obra;
- O valor do imóvel e como o saldo será pago;
- Todos os dados do comprador e da construtora, assim como dos responsáveis pela edificação do imóvel;
- A carência para ocorrer desistência do contrato;
- O valor da multa quando ocorrer atraso no pagamento das parcelas;
- A localização exata do imóvel;
- A metragem total do imóvel.
Informações do comprador
O comprador, por sua vez, deve inserir os seguintes dados no contrato:
- Cópia do RG e CPF;
- Se for casado, precisa apresentar os dados do cônjuge e cópia autenticada da certidão de casamento;
- Por fim, precisa informar dados pessoais, tais como profissão, endereço completo etc.
Dados do vendedor
No caso do vendedor, mais documentos são requeridos para garantir que nenhuma pendência passará despercebida durante as negociações. Veja o que é necessário:
- Cópia dos documentos RG e CPF;
- Se for casado, deve prosseguir da mesma forma que o comprador, e informar os dados do cônjuge;
- É necessário que ateste sua residência por meio de um comprovante de residência;
- Deve apresentar sua certidão negativa de ações cíveis, assim como do âmbito federal e justiça trabalhista;
- Por fim, precisa apresentar a certidão negativa de interdição e tutela.
Documentos do imóvel
Para encerrar os dados necessários que vão estar presentes no contrato de compra e venda de imóvel, seguem os documentos essenciais da propriedade:
- Cópia autenticada em cartório da escritura do imóvel no nome do vendedor;
- Certidão negativa dos impostos, vintenário de ônus reais e dívidas em relação ao condomínio;
- Cópia de documento que comprova a quitação do IPTU do imóvel do mesmo ano;
- Planta completa do imóvel, a qual deve carregar a aprovação da prefeitura local;
- A averbação do imóvel devidamente registrada em cartório competente.
Quais cuidados devem ser tomados antes de assinar um contrato?
Agora que você sabe como um contrato de compra e venda e imóvel funciona, já está preparado para assinar os papéis, certo? Ainda não!
Antes de deixar sua assinatura em qualquer lugar, você precisa ter certeza do que está fazendo. Afinal de contas, é muito difícil cancelar um contrato já assinado por você, e existem multas e penas para essas ocorrências.
Além disso, infelizmente a quantidade de golpistas só está aumentando aqui no Brasil. Portanto, devemos fazer o máximo de esforço para evitar ser uma nova vítima. Embora seja possível reaver o dinheiro, a dor de cabeça e as noites em claro são terríveis.
Separamos 6 pontos importantes antes de assinar o contrato. É vital avaliá-los antes de selar a negociação, e um advogado pode ser de grande valia nesse momento.
Vamos lá!
Pesquise a fundo quem é o comprador/vendedor
O primeiro passo para evitar cair em um golpe é conhecer bem o comprador ou vendedor. Aliás, não caia na conversa de “pode confiar, eu tenho CNPJ” que muitas empresas pregam, pois isso não confere segurança extra.
Dessa forma, mesmo se o vendedor for uma construtora, vale uma investigação mais a fundo. Portanto, aproveite para coletar o máximo de informações que puder, seja da internet, órgãos legais e até de outras pessoas.
Uma dica fenomenal é fazer uso do aplicativo Sinesp, o qual é embasado em órgão de segurança do governo. Com ele, você pode averiguar se uma pessoa é procurada pela polícia ou não.
Já no caso das construtoras, o próprio CNPJ já diz muito sobre elas. A razão disso é a transparência exigida pelo governo quanto às atividades das empresas.
Além disso, a má reputação ficará evidente em uma busca simples na internet. Um site ótimo para garimpar informações é o Reclame Aqui.
Confira toda a documentação
Os documentos são a alma de todo contrato. Portanto, é de extrema importância que estejam com todas as informações corretas, caso contrário a compra/venda pode sofrer problemas na hora de se concretizar.
Além disso, se o imóvel já estiver construído, a escritura e o histórico de negociações são itens obrigatórios. Porém, se for um imóvel na planta, o registro da propriedade, do terreno e até da incorporação são essenciais.
Por fim, vale confirmar se todas as informações são verdadeiras e estão de acordo com o imóvel que será adquirido.
Atente-se ao memorial descritivo
O memorial descritivo é um documento indispensável durante a formulação do contrato de compra e venda de imóvel. Embora seja de vital importância, muitas pessoas não o conhecem.
O memorial descritivo reúne todas as informações do imóvel e suas características, de acordo com o que você receberá da construtora ou incorporadora. Portanto, é como um esboço do imóvel, e serve para comprar com o imóvel entregue pela organização.
Nesse sentido, se alguma coisa não estiver nos conformes, o memorial descritivo é usado para iniciar uma reclamação. Aliás, isso é enquadrado em na categoria “descumprimento de contrato”, acarretando em indenizações.
Não se esqueça da vistoria do imóvel
A maioria das pessoas fica empolgada com a aquisição de um novo imóvel, e acaba se esquecendo de um detalhe importante: a vistoria da propriedade.
Em suma, essa vistoria deve ser realizada para averiguar o estado da propriedade, evitando problemas futuros com o vendedor. Aliás, deve-se realizar essa vistoria cerca de 24 horas antes de finalizar as negociações.
Para que a vistoria seja completa, é recomendado contratar um eletricista, um engenheiro e um encanador. Só assim você terá certeza de que tudo está certo com o imóvel.
O importante é averiguar se não há danos estruturais ou defasagem de tecnologia, problemas estes que acarretam em custos altos para correção.
Com certeza a vistoria é um passo importante para uma negociação mais tranquila.
Cuidado com a cláusula de desistência
Uma das cláusulas fundamentais de um contrato de compra e venda de imóvel é, justamente, a cláusula de desistência. Ou seja, são todas as ações que devem ocorrer quando uma das partes desiste da negociação, após a celebração.
Vale lembrar que a lei resguarda o direito de penalidades em vista de desistência de contratos. Assim, leia com cuidado essa cláusula e tire dúvidas sobre as interpretações da mesma.
Ao fazer isso, você saberá exatamente o valor a ser pago em caso de desistência. Isso é importante, pois você pode aproveitar outras oportunidades de aquisição sabendo todos os custos dessa manobra, caso seja de seu interesse.
Guarde todos os documentos da negociação
Por fim, guardar todos os documentos da negociação é um hábito que deve ser preservado tanto pelo comprador quanto pelo vendedor. Faça isso com pastas no HD de seu computador, assim como de forma física.
Deixe tudo organizado, pois assim fica fácil de encontrar os documentos, caso sejam requisitado. Além disso, você também evita a necessidade de emissão de uma segunda via, algo que pode custar bastante caro.
Agora que você está vacinado contra possíveis golpes e dores de cabeça dos contratos de imóveis, vamos ao bônus que foi prometido lá no início!
Bônus: Conheça as 12 regras do contrato de compra e venda de imóvel!
- Uma pessoa fica encarregada de entregar o imóvel e a outra entrega o mesmo valor em dinheiro;
- No processo de negociação, um acordo precisa ser elaborado englobando o objeto e o preço, ou seja, o imóvel e seu preço precisam entrar no contrato de compra e venda;
- O contrato não transfere a propriedade do imóvel, pois isso só pode ocorrer entre pessoas vivas. Dessa forma, a transferência só ocorre quando o contrato é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após isso o comprador é dito proprietário do imóvel;
- Se o preço for acima de 30 salários mínimos, deve-se realizar a celebração de contrato de forma pública;
- No que diz respeito ao preço do bem, este só pode ser negociado e estabelecido entre comprador e vendedor. Ou seja, um terceiro não pode fixar o valor pelo bem.
- Não há obrigatoriedade por parte do vendedor de entregar o imóvel caso o preço não seja pago;
- Em um cenário especial, o pai pode vender o imóvel ao próprio filho, desde que a esposa e os demais filhos aprovem de forma inequívoca;
- Na situação onde a venda se dê pela extensão do terreno ou por área determinada, o comprador pode exigir o complemento em caso de não cumprimento do valor acordado. Isso pode ser resolvido por rescisão de contrato ou abatimento do valor do imóvel;
- É vedada a compra de imóveis quando o comprador for um tutor ou curador e o vendedor for seu pupilo;
- Em caso de condomínio, um condômino tem preferência na compra da parte do imóvel de outro condômino, quando comparado com estranhos;
- O imóvel pode ser recobrado no prazo de até 3 anos por parte do vendedor, no dito pacto de retrovenda;
- Ambos vendedores e compradores precisam ser “capazes” de acordo com a Lei brasileira.
